부동산 증여세 계산법 – 부모 명의에서 자녀 명의 이전 시 주의점

“집을 자식 명의로 바꿔놓고 싶은데, 증여세가 너무 무섭더라고요.”
맞아요. 요즘처럼 부동산 가격이 높아지면서,
부모가 자녀에게 집을 증여하려는 경우가 많아졌어요.

하지만 무심코 명의만 바꾸려다 수천만 원의 증여세 폭탄을 맞는 경우가 허다하죠.

저도 예전에 부모님이 저한테 아파트 명의를 넘기려고 하셨다가,
세금 계산해보니 1억이 넘는다는 말을 듣고 그냥 취소한 적이 있어요.

“가족 간 증여인데 이 정도 세금이 나와요?” 싶었죠.

그래서 오늘은 헷갈리기만 한 부동산 증여세,

정확한 계산법부터 절세 포인트, 부모-자녀 간 이전 시 주의점까지
꼭 아셔야 할 핵심 내용만 정리해드릴게요.

 

 

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✅ 이 글에서 확인할 수 있는 핵심 포인트

1. 부동산 증여세 계산법 – 기준시가 기준으로 계산해요
2. 가족 간 증여, 언제가 가장 유리할까?
3. 증여세 피하는 법? 합법적인 절세 전략만!
4. 자녀 명의로 바꾸기 전 꼭 확인해야 할 5가지
5. 실무 사례로 보는 증여세 부담 수준

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1. 부동산 증여세 계산법 – 기준시가 기준으로 계산

부동산을 자녀에게 증여하면, 기준시가 기준으로 증여세가 산정됩니다.
실거래가가 아닌 ‘공시가격’을 기준으로 하기 때문에,
시장가보다 낮을 수 있지만 여전히 부담이 큽니다.

 

✅ 기본 계산 방식:

증여세 과세표준 = 기준시가 – 공제금액

증여세 = 과세표준 × 세율 – 누진공제

• 부모 → 자녀의 경우 공제금액: 5천만 원 (10년마다 1회 가능)
• 미성년 자녀는 2천만 원만 공제됩니다.

📌 세율표

1억 이하	10%	0
1억~5억	20%	1천만 원
5억~10억	30%	6천만 원
10억~30억	40%	1억6천만 원
30억 초과	50%	4억6천만 원

 

💡 예시 계산:

• 아파트 기준시가: 3억 원
• 자녀가 성인이고, 부모 단독 증여
• 공제: 5천만 원 → 과세표준 = 2억 5천만 원
• 세율: 20% → 2.5억 × 20% = 5천만 원 – 누진공제 1천만 원 = 4천만 원 증여세 발생

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2. 가족 간 증여, 언제가 유리할까?

증여는 타이밍이 매우 중요합니다.

✅ 타이밍 전략:

• 10년 주기 공제 활용: 10년마다 5천만 원씩 증여하면 비과세 가능
• 가액이 낮을 때 진행: 기준시가가 조정되기 전, 부동산 가격이 낮을 때 진행하는 게 유리
• 자녀가 성년이 된 후: 미성년자일 경우 공제액도 작고, 건강보험료 등 불이익이 발생할 수 있어요.

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3. 증여세 피하는 법? 합법적인 절세 전략만 기억하세요

“명의만 바꿔놓고, 실제 돈 안 받았는데 세금이 왜 나와요?”

👉 국세청은 ‘실소유 여부’보다 형식상 이전된 순간 세금을 부과합니다.

하지만 아래 방법들을 활용하면 불법이 아닌 ‘합법적인 절세’가 가능해요.

✅ 절세 팁

1. 분할 증여: 10년 간격으로 쪼개서 증여
2. 현금 증여 먼저, 부동산은 나중에: 현금을 나눠주고, 자녀가 스스로 부동산을 사는 구조로
3. 배우자도 활용: 부부가 각각 자녀에게 5천만 원씩 증여 가능 → 총 1억 공제
4. 손자녀에게도 분산 증여 가능

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4. 자녀 명의 이전 전 꼭 체크해야 할 5가지

1. ✅ 건강보험료 폭탄
   자녀가 지역가입자로 전환되면, 수백만 원의 건보료가 나올 수 있어요.
2. ✅ 취득세 납부 필요
   증여 후 자녀가 부동산 명의를 넘겨받으면, 3.5% 취득세를 납부해야 해요.
3. ✅ 증여 후 5년 이내 매도 시 주의
   시세차익이 크면 양도세 중과 대상이 될 수 있어요.
4. ✅ 자금출처조사
   증여받은 자금으로 다른 재산을 구입하면, 국세청이 조사에 들어올 수 있어요.
5. ✅ 종합부동산세 포함 여부
   다주택자일 경우, 자녀 명의 이전으로 종부세 절세가 가능할 수도 있지만
   잘못하면 증여세 + 취득세 + 건보료 3단 폭탄 맞을 수 있습니다.

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5. 실제 사례로 보는 증여세 부담

📍 서울 마포구 3억 원 아파트, 성인 자녀 증여 시

• 기준시가: 3억 원
• 공제: 5천만 원
• 과세표준: 2.5억 원
• 세금: 4,000만 원 (증여세) + 1,050만 원(취득세) → 총 5,050만 원 발생

📍 3억 원 아파트, 5년간 6천만 원씩 나눠 증여 시

• 1회당 공제 5천만 원 적용 → 과세표준 1천만 원
• 증여세: 약 100만 원 수준
• 결과적으로 세금 약 400만 원 수준으로 절세 가능

👉 절세 포인트는 '나누기 + 미리하기 + 가족 모두 활용하기'입니다!

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✍ 마무리 – “가족 간 증여도 전략이 필요합니다”

부동산 증여는 단순한 ‘명의 변경’이 아닙니다.
잘못하면 수천만 원에서 억대 세금이 발생할 수 있어요.

하지만, 미리 계획하고 나눠주고, 합법적인 절세 방법을 알면
충분히 합리적인 비용으로 자산 이전이 가능합니다.

 

오늘 이 글을 통해
부동산 증여를 고민하셨던 분들이 조금이나마 명확해지셨길 바랍니다.

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