주택담보대출 DSR 규제 🏠 2025년 최신 왕초보 가이드

“아파트는 5억인데 왜 대출은 2억밖에 안 나와요…?”
저도 처음엔 LTV 70%만 계산하고 갔는데,
은행에선 DSR 때문에 대출 가능액이 뚝! 줄어든다는 거예요😭

 

요즘은 집값이 아니라 내 소득이 대출 한도를 결정합니다.
이걸 바로 DSR 규제라고 해요.

 

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✅ DSR 규제란?

📌 DSR(Debt Service Ratio) = 총부채원리금상환비율

내 소득 대비 1년간 갚아야 할 모든 대출의 원리금 비율
즉, "소득에서 이만큼 빚 갚을 수 있냐?"를 따지는 거예요.

 

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✅ 주택담보대출에 적용되는 DSR 규제 (2025년 기준)

주택담보대출 6천만 원 초과 시	✅ DSR 적용됨
총 대출 1억 원 초과 시	✅ DSR 적용됨
6천만 원 이하 (특례보금자리 등)	❌ DSR 적용 안 됨

 

 

🔍 소액 주담대나 정책 상품은 DSR 규제에서 제외되는 경우도 있어요!

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✅ DSR 규제 상한선

1금융권	40%
2금융권	50%
고소득자 특례	최대 60%까지 가능

 

📌 예: 연소득 5,000만 원 × 40% = 연간 2,000만 원까지 대출 원리금 갚을 수 있음

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✅ 예시로 쉽게 이해하기

연봉 4,800만 원 직장인 A씨

• 기존 신용대출 없음
• 주택담보대출 금리: 4%
• 상환기간: 30년

→ DSR 40% 기준, 연간 1,920만 원까지 상환 가능

• 월 상환 가능 금액: 약 160만 원
• 이 조건이면 받을 수 있는 주담대는 약 2억 5천만 원

📌 LTV가 70%라도, DSR이 막으면 대출이 줄어드는 거예요!

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✅ LTV vs DSR 차이

LTV	집값 기준으로 대출 가능 금액 설정 (예: 5억 집 × 70%)
DSR	소득 기준으로 갚을 수 있는 대출만 허용

 

👉 과거에는 집값만 보던 시대였다면,
👉 지금은 ‘갚을 능력’이 가장 중요한 시대예요.

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✅ 주담대 받을 때 DSR 줄이는 팁

✔️ 소득 증빙 늘리기	국민연금, 건강보험, 프리랜서 매출 신고 등
✔️ 기존 대출 갚기	신용대출, 카드론 없애면 대출 여력 ↑
✔️ 상환기간 늘리기	10년 → 30년으로 부담↓ DSR↓
✔️ 배우자와 공동대출	소득 합산으로 총 DSR 증가 가능
✔️ 정부정책상품 활용	특례보금자리론 등은 DSR 적용 제외 가능

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✅ 주의! 이런 분들은 DSR에 막혀요

• 연봉은 낮은데 신용대출, 자동차 할부 등 부채가 많을 때
• 프리랜서/자영업자로 소득 증빙이 약할 때
• 마이너스통장을 그냥 보유만 하고 있어도 한도 전체가 반영돼요!

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✔ 결론

✔️ 요즘 주택담보대출의 진짜 한도는 DSR이 결정합니다.
✔️ 소득 대비 빚 부담이 크면 집값이 아무리 높아도 대출이 줄어요.
✔️ LTV는 기본, DSR은 필수!

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💬 아래 댓글로 “소득 / 기존 대출 / 구매할 주택 금액” 남겨주시면
👉 실제 DSR 계산 & 주담대 한도 시뮬레이션 해드릴게요!