DSR 대출 규제 왕초보 가이드 💰 2025년 현실 기준

“분명 LTV 70%인데 왜 대출이 1억밖에 안 나왔죠?”

은행 가보신 분들은 한 번쯤 이런 당황스러운 경험 있으셨을 거예요.

그 이유는 바로 DSR 규제 때문이에요.

요즘은 집값보다 내가 갚을 능력이 있는지가 훨씬 더 중요해졌어요.

이걸 수치로 보여주는 게 바로 DSR(총부채원리금상환비율)입니다.

---

✅ DSR이란?

📌 DSR (Debt Service Ratio)
= “내가 1년간 갚아야 할 모든 빚의 원리금 합계가 소득의 몇 %냐?”

• 원금 + 이자까지 모두 포함
• 신용대출, 마이너스통장, 전세대출도 다 포함
• DSR이 낮을수록 ‘빚 부담이 적다’는 뜻이에요

---

✅ DSR 대출 규제란?

정부는 대출을 과도하게 받지 못하게 하기 위해
소득 대비 상환 능력을 기준으로 대출 한도를 제한합니다.

---

✅ 2025년 기준 DSR 규제 적용 대상

총 대출이 1억 초과	✅ DSR 규제 적용됨
주택담보대출이 6천만 원 초과	✅ 적용됨
총 대출이 1억 이하	❌ 적용 제외 (단, 일부 은행은 자체 규제 운영)

---

✅ DSR 규제 상한선 (2025년 기준)

1금융권 대출	40%
2금융권 대출	50%
고소득자	최대 60%까지 적용 가능 (일부 사례)

 

즉, 내가 연 4천만 원을 벌면, 연간 최대 1,600만 원까지만 원리금 갚을 수 있음.

---

✅ DSR이 중요한 이유

이젠 대출 한도가 이렇게 결정돼요:

 

대출한도 = (연소득 × DSR %) → 월 상환 가능 금액 → 금리에 따라 대출금액 계산

 

 

예를 들어,

• 연소득: 5,000만 원
• DSR 40% → 연간 2,000만 원까지 상환 가능
• 금리 4%, 30년 기준이면 → 약 2억 9천만 원 정도 대출 가능

---

✅ LTV와 DSR의 차이?

LTV	집값 기준	부동산 가치 대비 대출 한도 (예: 70%)
DSR	소득 기준	내가 갚을 수 있는 범위 내에서 대출 한도 결정

 

👉 과거엔 집값만 보면 됐지만,
이젠 내 연봉이 대출 한도를 결정합니다!

---

✅ DSR 낮추는 방법 (대출 더 받고 싶다면)

✔️ 소득 증빙 늘리기	건강보험료, 국민연금, 매출 증빙 등
✔️ 기존 대출 상환	신용대출 줄이면 한도 ↑
✔️ 상환 기간 늘리기	10년 → 30년으로 월 부담 ↓
✔️ 배우자와 공동대출	소득 합산으로 총 DSR 증가
✔️ 전세대출 비율 낮추기	전세보증금도 일부 DSR 포함

---

✅ 주의! 이런 경우 DSR에 막혀요

• 신용대출 많고 연소득 낮은 경우
• 자동차 할부/카드론까지 합산된 경우
• 프리랜서/자영업자는 소득 증빙이 어려운 경우가 많음

---

✅ 한눈에 정리

DSR 기준	연간 원리금 총합 / 연소득 × 100
규제 시작 기준	총대출 1억 초과 or 주담대 6천 초과부터 적용
상한선	1금융권 40%, 2금융권 50%
대출 전략	소득 증빙 강화, 기존 대출 정리, 장기 상환 구조 활용

---

✔ 결론

이젠 “얼마까지 대출해드릴까요?”가 아니라,
“얼마까지 갚을 수 있으세요?”가 기준이에요.

 

👉 DSR을 이해하면, 대출 전략이 완전히 달라집니다!